01: INVESTIGUE A LA HORA DE COMPRAR UNA PROPIEDAD EN MARBELLA

Marbella

La compra de una propiedad requiere una investigación diligente y preparación para asegurar un compromiso financiero sabio. A la hora de buscar propiedades en Marbella, es esencial elegir al agente inmobiliario adecuado.

Internet se ha convertido en una herramienta indispensable para la investigación global, lo que simplifica el proceso de compra de una propiedad o el traslado a Marbella para quienes viven en el extranjero. Esta exploración online ayuda a calibrar el mercado de antemano.

En Marbella, el mercado inmobiliario funciona de forma transparente, con propiedades en venta a disposición de la mayoría de las inmobiliarias. Esto se debe a que las inmobiliarias de Marbella comparten una base de datos común. Dada la plétora de agentes inmobiliarios en Marbella, usted tiene una diversa gama para seleccionar.

Cuando busque un agente inmobiliario, acérquese a cada uno de ellos con la mente abierta. Al principio, trabajar con varios agentes puede ser beneficioso. Sin embargo, es crucial elegir finalmente aquel con el que se sienta más cómodo.

Le recomendamos que empiece con agentes que se ajusten a sus necesidades. Es imperativo que se limite a un agente, depositando su confianza en su experiencia. Por eso Villa Noble se enorgullece de su experiencia. Nuestros agentes poseen los conocimientos y la experiencia necesarios para ganarse su confianza.

 

FAQ

¿ES MARBELLA UN BUEN LUGAR PARA VIVIR?

Aunque es un popular destino turístico, Marbella está considerada como uno de los mejores lugares para residir en Europa. Presume de una calidad de vida ejemplar, un clima fantástico durante todo el año y un entorno perfecto para particulares y familias. Los pintorescos alrededores y las innumerables actividades, junto con la amabilidad de sus habitantes, hacen de Marbella un hogar idílico.

¿ES CARO COMPRAR UNA PROPIEDAD EN MARBELLA?

Dado el estatus de Marbella como refugio de famosos, no es de extrañar que sea la zona inmobiliaria más cara de Andalucía. A pesar de albergar propiedades de varios millones de euros y ser la elección de famosos como George Clooney, Antonio Banderas y Eva Longoria, Marbella ofrece varios suburbios con un amplio abanico de precios.

¿POR QUÉ DEBERÍA RECURRIR A UN AGENTE INMOBILIARIO?

Aunque se puede acceder fácilmente a Internet, comprar una propiedad sin un agente inmobiliario es un concepto erróneo. Los agentes agilizan el proceso de búsqueda, ayudan a los clientes a ver los detalles que se pasan por alto, identifican el potencial de inversión, ofrecen perspectivas locales y proporcionan valiosos contactos. Su capacidad de negociación es vital para conseguir el mejor trato.

 

 

 

02: VIAJE A MARBELLA Y ORGANICE LAS VISITAS A SU VIVIENDA

Una vez hecha la planificación, es hora de visitar Marbella. Si ya está allí, el siguiente paso es programar visitas a las propiedades. He aquí algunos consejos:

 

Consejo 1: Preseleccione las propiedades antes de visitarlas.

Consejo 2: Pida a un agente inmobiliario que coordine sus visitas.

Consejo 3: Visite unas cinco propiedades al día para no agobiarse.

Consejo 4: Evalúe las inmediaciones de cada propiedad para asegurarse de que se ajusta a sus preferencias.

Consejo 5: Si una propiedad le impresiona durante el día, vuelva a visitarla por la noche para obtener una perspectiva diferente.

Consejo 6: Sea sincero con su agente acerca de sus impresiones sobre cada propiedad.

Consejo 7: Sea adaptable. Las impresiones en línea pueden diferir de las vistas en persona. Por ello, es fundamental que confíe en la capacidad de adaptación de su agente.

 

 

03: LA PREPARACIÓN ES CLAVE A LA HORA DE COMPRAR UNA PROPIEDAD EN MARBELLA

Antes de profundizar en el tema, es fundamental tener en cuenta que es muy recomendable tener preparada toda la documentación necesaria antes o durante su viaje a Marbella. De este modo se agiliza el proceso y se ahorra tiempo y dinero.

Después de buscar agencias y empresas en Internet, puede trazar un plan para su viaje a Marbella y conseguir todos los documentos necesarios antes de su visita. Recuerde que España hace hincapié en la documentación. Para agilizar los trámites futuros, es mejor tener todo el papeleo listo incluso antes de ver ninguna propiedad.

Aunque España no impone restricciones específicas a los extranjeros no residentes que adquieren propiedades, existen requisitos previos esenciales:

 

OBTENCIÓN DE UN NÚMERO N.I.E.

El N.I.E (Número de Identidad Extranjero) sirve como identificación única para los extranjeros, fundamental para varias actividades en España, incluidas las transacciones bancarias, los servicios telefónicos y más. Puede obtener este número en un consulado español si se encuentra en el extranjero o directamente en España, en la comisaría de policía o a través de un gestor.

Para Andalucía, la solicitud del N.I.E necesita:

ABRIR UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA

Con su N.I.E., abrir una cuenta bancaria en España es factible. Merece la pena considerar los bancos favorables a los extranjeros, como Sabadell, CaixaBank, Santander y Bankinter. Los bancos suelen requerir tu presencia física para iniciar el proceso.

Además, necesitarás

A veces, los bancos también pueden exigir un justificante de domicilio o incluso un certificado de no residencia. Si los documentos proceden de fuera de España, es posible que necesiten un sello de Apostilla y una traducción al español. Cuidado con las comisiones bancarias, sobre todo las ligadas a transferencias al extranjero.

Es fundamental recordar que, debido a una documentación inadecuada, algunas personas han perdido excelentes oportunidades de compra. Por lo tanto, compruebe siempre su situación legal y fiscal antes de visitar una propiedad en Marbella.

 

ELEGIR SU REPRESENTACIÓN LEGAL

Es esencial contar con un abogado y un asesor fiscal de confianza para la adquisición de su vivienda en España. Establezca una buena relación con estos profesionales incluso antes de comprar, ya que le ayudará en las negociaciones. Si el español no es su lengua materna, opte por representantes multilingües. Marbella, al ser cosmopolita, cuenta con profesionales que dominan varios idiomas.

 

FAQ

¿QUÉ ES EL NÚMERO N.I.E?

El N.I.E (Número de Identidad Extranjero) es un documento de identidad único para extranjeros en España, imprescindible para realizar numerosas actividades. Se obtiene en la Comisaría de Policía o a través de un gestor. Si estás en el extranjero, el Consulado de España es tu lugar de referencia.

¿PUEDEN LOS EXTRANJEROS TENER UNA CUENTA BANCARIA EN ESPAÑA?

Sí, los extranjeros con NIE pueden abrir cuentas bancarias en España. Tendrán que cumplir unos requisitos específicos y presentar la documentación requerida. Bancos como Sabadell, CaixaBank y otros son conocidos por sus servicios adaptados a los extranjeros.

¿DEBO COMPRAR UNA NUEVA VIVIENDA ANTES DE VENDER LA ACTUAL?

Depende de su situación financiera. Si bien comprar primero garantiza una mudanza sin problemas, puede suponer tener que hacer malabarismos con dos hipotecas. Vender primero evita las dos hipotecas, pero puede requerir un alojamiento provisional.

 

 

04: ESTRATEGIAS DE NEGOCIACIÓN CON PROPIETARIOS DE MARBELLA

Una vez identificado el inmueble de sus sueños, comienza la negociación con el propietario privado. He aquí algunas indicaciones esenciales para esta fase:

PRESENTAR SU OFERTA

Documente siempre su oferta, idealmente a través de su agente. Asegúrese de que los elementos incluidos, como el mobiliario, están claros. Una oferta justa y seria aumenta las posibilidades de aceptación. Aunque las negociaciones cara a cara tienen sus ventajas, las negociaciones con la mediación de un agente suelen tener resultados más favorables gracias a su experiencia. Si tiene condiciones específicas, indíquelas en la oferta inicial.

REALIZAR LA DEBIDA DILIGENCIA TÉCNICA

Antes de hacer una oferta o al mismo tiempo, considere la posibilidad de realizar una diligencia debida técnica. Este proceso arroja luz sobre posibles riesgos y minucias, como problemas estéticos o aspectos cruciales de la infraestructura. Detallarlos puede influir en la oferta.

FAQ

¿CÓMO DEBO ENMARCAR LA OFERTA DE MI CASA?

Las ofertas documentadas, especialmente a través de agentes, suelen obtener resultados favorables. Deben ser justas y mostrar una intención genuina. A veces, las negociaciones directas entre comprador y vendedor también funcionan, pero las negociaciones mediadas por un agente suelen dar mejores resultados.

¿CUÁNTAS PROPIEDADES HAY QUE VER ANTES DE PUJAR?

No hay un número estricto. Depende de la disponibilidad del mercado, la experiencia personal y las preferencias de ubicación. El objetivo es comprender la dinámica del mercado y los precios. Sea flexible durante el proceso de visita.

 

 

05: FINALIZACIÓN DE ACUERDOS DURANTE LA ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD EN MARBELLA

 

Tras la aceptación de su oferta por parte del vendedor, pasará a la fase legal del proceso de adquisición. El método estándar en la compra de propiedades implica la firma de un contrato de reserva, un acuerdo de compra y, por último, una escritura oficial en el Notario durante el día de finalización.

 

CONTRATO DE RESERVA – DOCUMENTO DE RESERVA

El contrato de reserva es un acuerdo mutuo entre el comprador potencial y el vendedor, que normalmente reserva la propiedad por una duración de 7 a 14 días o más. El vendedor fija una tasa de reserva, que el comprador debe pagar. Esta comisión suele oscilar entre 5.000 y 20.000 euros o el 1% del precio de venta, aunque puede estar sujeta a ajustes mutuos.

Si la compra sigue adelante, esta comisión se resta del precio total. Si el comprador se retracta sin razones válidas estipuladas, la comisión se pierde como compensación por mantener la propiedad fuera del mercado.

ACUERDO PRIVADO ACOMPAÑADO DE UN PAGO DEL  10%

Tras el contrato de reserva, se le pedirá que firme un acuerdo privado y deposite el 10% del valor de la propiedad, incluida la tasa de reserva pagada previamente. En ocasiones, puede saltarse la fase de reserva y firmar directamente este acuerdo del 10%, especialmente en el caso de propiedades de gran valor en las que no es posible realizar reservas breves.

El pago del 10% puede alinearse con cualquiera de los siguientes contratos:

Contrato de Depósito Penitencial – Esto asegura que el vendedor se enfrenta a penalizaciones si se retracta de los términos predeterminados. Si el vendedor se retracta, deberá devolver el doble del depósito del comprador. Por el contrario, si el comprador se retracta, pierde su 10%.
Contrato privado de compraventa – Menos común debido a su carácter vinculante para ambas partes. La negativa de cualquiera de las partes a progresar podría no bastar para anular el acuerdo, lo que podría dar lugar a obligaciones legales.
Contrato de opción de compra – En este caso, el vendedor no puede retractarse. El comprador conserva la opción de seguir adelante con la adquisición o perder el depósito del 10%.

HIPOTECA AL COMPRAR UNA PROPIEDAD

Si contempla la posibilidad de obtener una hipoteca en España, inicie este proceso pronto. La aprobación de una hipoteca puede requerir hasta 2 meses después de la solicitud. Algunas condiciones hipotecarias estándar son:

Valor de la hipoteca: Máximo 50% del precio de la vivienda
Interés: Del 1,5% al 3,5% anual
Duración: De 15 a 25 años
La penalización por pago anticipado oscila entre el 0,5% y el 0,25% del importe reembolsado.
Los seguros de vida y de propiedad pueden ser requisitos previos del banco.

CIERRE DE LA COMPRAVENTA EN ESPAÑA – ESCRITURA DE COMPRAVENTA

La fase de finalización reúne a todas las partes interesadas: compradores, vendedores, representantes legales y personal bancario implicado. Al endosar la escritura en la notaría, la propiedad y las responsabilidades de la propiedad pasan al comprador, al mismo tiempo que se realiza el pago mediante cheques bancarios, un método preferido debido a su carácter rápido y verificable.

Tras el visado y la liquidación de impuestos, la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad puede tardar tres meses. Posteriormente, todos los contratos de servicios públicos deben actualizarse con los datos del comprador.

FAQ

¿PROCESO POSTERIOR A LA ADQUISICIÓN?

Tras la firma del notario, la posesión de la propiedad y las responsabilidades se transfieren al comprador. El registro de la escritura puede requerir tres meses, después de los cuales deben actualizarse los contratos de servicios públicos.

¿QUÉ SIGNIFICA UN CONTRATO DE RESERVA EN ESPAÑA?

Es un acuerdo preliminar que reserva una propiedad por una duración acordada. El incumplimiento por parte del comprador puede conllevar la pérdida de los honorarios, a menos que existan cláusulas específicas en el contrato que establezcan lo contrario.

¿SE RETRACTA EL VENDEDOR DEL PAGO DE LA COMISIÓN DE RESERVA?

Los contratos estándar suelen obligar a los vendedores a devolver el doble de la cantidad depositada si se retractan. Para minimizar los riesgos, es prudente pasar rápidamente al acuerdo privado posterior a la reserva.

¿PLAZO DE SALIDA DEL VENDEDOR?

Salvo que se defina de otro modo, tras todas las firmas notariales y la entrega de llaves, el comprador puede ocupar el inmueble. Si los vendedores buscan prórrogas, las negociaciones mutuas determinan los términos.

¿TIPOS HIPOTECARIOS EN ESPAÑA?

Los tipos oscilan entre el 1,5% y el 3,5% anual. Los bancos ofrecen hipotecas fijas y variables, cada una con sus pros y sus contras. Las variables dependen del tipo del banco más el EURIBOR vigente, que se revisa anualmente.

 

06: CONSIDERACIONES POSTERIORES A LA ADQUISICIÓN EN MARBELLA

Una vez adquirida la propiedad, asegúrese de que se han liquidado todos los impuestos pertinentes y de que su propiedad está debidamente registrada. La ayuda de un abogado puede ser inestimable en estas cuestiones.

Tenga en cuenta que los costes relacionados con la adquisición no son exhaustivos; surgen otros gastos posteriores a la compra. El sitio web de Villa Noble ofrece asesoramiento completo sobre los impuestos de propiedad en Marbella y las tasas de adquisición, junto con recomendaciones fiscales generales.

 

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Asegúrese de que todas las facturas de servicios públicos y de la comunidad pasan a sus datos. Los abogados pueden ayudar si así se acuerda.

Después de liquidar los impuestos, registrar la propiedad en el registro local es primordial para establecer su titularidad. Algunos documentos esenciales son:

 

PROPIEDAD EN ESPAÑA

¡Enhorabuena por convertirse en propietario! A continuación encontrará un desglose conciso de las obligaciones financieras vinculadas a la propiedad de una vivienda en España:

 

GASTOS RELACIONADOS CON LA PROPIEDAD:

Cuotas de mantenimiento: Los gastos de limpieza, reparaciones, servicios públicos, recogida de basuras, etc., dependen del tamaño y tipo de su propiedad. Por ejemplo, el mantenimiento de una villa con jardín y piscina es más costoso que el de un apartamento.

Gastos de comunidad: Si su propiedad forma parte de una urbanización o edificio con espacios compartidos, la ley exige que se afilie a la Comunidad de Propietarios y contribuya con cuotas. Estas cuotas, que se deciden en la junta general anual, oscilan entre unos cientos y varios miles de euros anuales.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Este impuesto local varía en función del estatus de residencia y del valor catastral fijado por el municipio. Normalmente, el tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, con un coste anual de unos 200-1500 euros.

Tasa de basuras: Tasa obligatoria para la eliminación de residuos, este impuesto depende del volumen de residuos y de la ubicación, con una media de unos 300 euros anuales.

 

GASTOS PERSONALES DEL PROPIETARIO:

Impuesto anual sobre el patrimonio: Los tipos progresivos estatales de este impuesto comienzan en el 0,2% para los activos de hasta 167.129 euros y aumentan hasta el 2,5% para los activos superiores a 10.695.996 euros. Existen variaciones regionales. En particular, existe una generosa exención fiscal de 700.000 euros por persona física, incluidos los no residentes.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRNR): Los propietarios no residentes están sujetos a este impuesto, que varía en función del régimen de alquiler del inmueble:

No alquilado: Los no residentes sin ingresos por alquiler u otras fuentes de ingresos españolas pagan un impuesto basado en el valor de la propiedad: el 25% o el 2% del valor catastral. Por una propiedad de 700.000 euros, pagaría 3.500 euros.

Alquileres: Los no residentes que declaran ingresos por alquiler siguen una normativa específica. Por lo general, pagan el 25% de sus ingresos brutos por alquiler. Por el contrario, los residentes tributan por sus ingresos anuales, pero los tipos están experimentando una tendencia a la baja últimamente.

 

VISADO DE ORO:

Para los ciudadanos extracomunitarios que deseen establecerse en España, el visado de oro ofrece una solución. Invirtiendo un mínimo de 500.000 euros en bienes inmuebles españoles, se puede obtener la residencia. Los puntos clave incluyen:

-Aplicabilidad a residentes extracomunitarios sin antecedentes penales.

-Aunque las propiedades pueden valer más y tener hipotecas, los 500.000 euros deben estar libres de cargas.

-Es imprescindible tener capacidad financiera demostrable para vivir en España.

Este visado le concede a usted y a su familia el derecho a vivir, trabajar en España y circular libremente por el espacio Schengen durante dos años. Es renovable mientras conserves la propiedad. La residencia física o el pago de impuestos en España no son obligatorios, y las solicitudes pueden hacerse a través de un agente. Por tanto, si ha invertido más de 500.000 euros en una propiedad en Marbella, puede optar al Golden Visa.

 

EN CONCLUSIÓN

La compra de una propiedad en Marbella requiere una planificación minuciosa y la comprensión de los procesos de adquisición de propiedades en España. Esto puede parecer desalentador, pero con un agente inmobiliario de confianza como Villa Noble a su lado, el proceso se hace más fácil. Villa Noble ofrece experiencia, confianza y un historial de ayudar a clientes de todo el mundo a encontrar la casa de sus sueños en Marbella.

A medida que se instala en su nueva propiedad, reflexionará sobre su viaje de compra, seguro de que confiar en nosotros fue la elección correcta.

 

artículo de Louis Wittner

Comparte este Blog